Blog

Vezi ultimele noutati

Piaţa imobiliară, ca un imens montagne-russe

Din 2002 şi până în 2008, preţul apartamentelor şi al caselor a crescut nebuneşte. Din 2008 şi până în 2014, s-au prăbuşit cu zgomot. Ce urmează: continuă scăderea, se stabilizează sau vor începe să crească?

Dacă ne-a plăcut constant ceva, asta a fost taman constanța. Dacă ceva este într-un fel, e de preferat să și rămână la fel. Cum vă simțiți când mergeți într-un supermarket și vedeți că unde era înainte raionul de mezeluri este acum ăla de ceaiuri, iar uleiul îl găsiți pe unde era înainte ciocolata? Ei, tocmai de aia ne plac lucrurile stabile. Sau, alt exemplu, că despre asta o să vorbim mai la vale. Acum 10 ani, un apartament era la fel de inaccesibil din punct de vedere financiar ca și acum 5 ani și ca și acum. Constanță, da?

Ieftineală scumpă acum 12 ani
Culmea este că piața imobiliară a urcat între timp până la înălțimea Everestului și a scăzut până în adâncimea gropii Marianelor. Acum 10-12 ani, cu 10.000 de dolari, că euro încă nu era la modă, erai boier în toată regula. Cu 5.000 îți luai o garsonieră în Tătărași, de exemplu. Cu 10.000, îți luai apartament cu două camere și-ți rămânea și de mobilă. E drept, puțini erau cei care să poată pune grămadă atâția bani, iar decât să faci acte pentru un credit, mai bine te puneai pe jucat la loto. Șansele de câștig erau egale cu cele de a primi aprobarea.

Calcul în lefuri
Lucrurile au început să se schimbe atunci când primii români au plecat la cules de căpșuni în Spania. Pe măsură ce veneau în țară mai mulți bani, creșteau și prețurile la apartamente. Mă rog, nu chiar în același ritm și nu neapărat în aceeași direcție. Concret, în 2002, un apartament de două camere se putea lua cu 9.000 de dolari. La vremea aia, leafa medie era de 3.800.000 de lei de-ăia vechi, iar dolarul mediu era 33.055 lei. În traducere, un apartament de două camere îl luai cu leafa pe 6 ani și jumătate, dacă plătea nevasta restul cheltuielilor. În 2008, de același apartament nu te apropiai cu mai puțin de 60.000 de euro, în timp ce leafa medie era de 353 de euro. Adică? Adică te mutai la casa ta după 14 ani, în aceleași condiții. Deh, proprietarii calculau de-acum prețurile apartamentelor în lefuri de căpșunar, nu în lefuri medii. Acum e nițel mai bine. 373 euro leafa medie, vreo 40.000 de euro media prețului unui apartament de două camere. Apartament nou în 9 ani. Nu nou, ne scuzați. ”Nou”, în sensul de abia luat, nu de vechime a blocului, că aia e altă discuție.

Nu se „pupau” cifrele
Partea proastă când e vorba de piața imobiliară este că o bună parte din ea e la negru. Impozitele se calculează în funcție de preț, așa că ăla numai real nu e. De-o pildă, piața imobiliară ieșeană se ridica în 2007 la jumate de miliard de euro. Atât era valoarea declarată la Fisc a tranzacțiilor. Dacă e să împărțim, ne ies cam 8.500 de apartamente medii. După înregistrările notarilor însă, fuseseră 11.300 de tranzacții doar în prima jumătate a anului. Asta, ca să vă prindeți de diferență. Pe urmă, una e cât se cere, alta cât se dă. Pot cere pe o magherniță cât pentru Peleș, dar nebun ar fi ăla care să-mi și dea banii, nu?

Doar cerul era limita 
Ei, dar chiar așa fiind, piața imobiliară o luase în 2007-2008 razna de tot. Prețul unui apartament pleca de la 40-50.000 de euro din oficiu. Pentru fiecare cameră în plus față de bucătărie, mai dădeai 10-15.000. Mai nasol, aproape că nu mai conta în ce zonă e apartamentul. Căpșunarii săracii trimiteau atâția bani, iar foamea de case era atât de mare, că dădeai oricât, pentru un apartament oriunde. Prețurile ajunseseră chiar să se egalizeze. Altfel spus, două camere, bloc nașpa, gropi, Clopotari – 60.000 de euro. Două camere, bloc rezonabil, verdeață, Tătărași – 60.000 de euro. Bine, hai să nu exagerăm. Existau și excepții, dar de regulă în sus. Existau și apartamente mai scumpe. În Podu Roș, tot două camere, 65-75.000 euro. Pentru 3-4 camere, mai adăugați câte 10.000 de fiecare dormitor suplimentar. Copoul putea să urce și la 80.000, cel puțin de la Super la deal. La blocurile noi, chiar cădeai pe spate. 100.000 de euro, bloc în construcție la vremea aia, pe Tăietoarei. A, nu știi unde e? Păi, între Bucșinescu și Mall, prin spatele blocurilor de 4 etaje de la stradă. Palas, tot în construcție, 150.000 de euro. Puteai cumpăra doar pe credit. Iar credite se dădeau în voia cea bună. Doar cerul mai era limita pentru preț.

Mugurii crizei
A început discret. Criza, da ea. La începutul lui 2008, încă se recomanda investiția în imobiliare, chiar dacă se avertiza că prețurile vor crește mai lent. Și au crescut mai lent până prin mai-iunie, când s-a rupt filmul. Tranzacțiile s-au blocat. Se cerea în continuare mult, dar degeaba, că se subțiase șuvoiul de euro de la căpșunari. În Vest lovise deja criza. În toamna lui 2008, aproape că nu se mai vindea nimic. Singurele tranzacții erau schimburile de locuință. Altfel, se închiria la greu, în așteptarea unei relansări a pieței. Nimeni nu credea că România va sta în criză mai mult de un an. Mai ales că în aprilie 2009, deh, an electoral, Boc anunța că gata cu criza, încasările la buget au crescut. Vezi să nu. Crescuseră încasările în primul trimestru, că atunci își plătește toată lumea impozitele, nu de altceva.

Colapsul
A urmat scăderea. Întâi, timidă. Pe urmă, la fel de timidă. De vândut, vinde doar cel care nu are de ales. Care trebuie să se mute din oraș sau care este executat de banca de la care s-a împrumutat pentru a cumpăra casa. Iar cel care trebuie să vândă, scrâșnește din dinți. Prețurile s-au dus la vale rău de tot, cam la nivelul din 2005-2006. Și au reînceput să apară diferențierile între cartiere. Pleci de la 30.000 de euro și te duci până în 70-75.000. Dar la prețul ăsta ai apartament pe Ștefan cel Mare, zonă de zonă, bloc nou, renovat.